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装修中的一些事

关键词:   发布时间:2019-06-20 08:00:02

装修本来就是个墨迹事。种种小事会让你一肚子热情搞成火冒三丈,牙疼脑袋疼心堵着。

网上埋汰装修公司挖坑的文章不少了,我从一个装修公司的角度来说说装修中的一些事吧。

第一部分:业主篇

1、业主家100个人参与,都想做主,谁都想说的算。

每天跟不同的话事人打交道,今天这样明天那样,这样会增加装修公司的管理成本和执行成本。

一个普通员工每天的工资成本就上百块了(这还得是沈阳这种小地方),算上交通、餐补、加班费,多来回跑几次千把块钱就被浪费掉了。如果跟你进行沟通的是设计师,那么这个成本还得高。

2、凡事都想占点便宜。
今天“哥你帮我把这个整一下下吧”,明天“哥你看这你帮我处理一下吧。”,后天“一共6350,你收6000得了”。

签合同的时候就已经给过很多优惠了,后期这里多点,那里少收点,这都是在砍薄我的纯利润。你在这占我便宜,我只能给你挖个别的坑,否则本来2万毛利我能剩下1万,让你砍来抹去我就剩个3、5千块钱,三个月时间投入十几人次的现场管理和设计人工,我玩呐?装修这个行当可是没有年终返点的,有这时间我接待别的好赚的客户好不好?

遇上这样的客户,只能有两种结果:1、下回你再找我我不给你干了。2、我还给你干,报价什么的我就得给你加码了,先涨个2、30%再说吧,利润不够我可不跟你浪费那细胞了。

3、火上房的业主。
瓷砖的铺贴、石膏的批刮、涂料的涂装...很多工序是需要过渡阶段的。工艺工序到了这个阶段,那就得等,不等就会出现问题。活着需要返工,或者造成成品损坏。这个阶段你催也没用。

着重说一下定制品,大多数定制品是需要贴完瓷砖、刮完大白再来复尺之后才能下单生产的,于是乎就会产生上一道工序已完,生产周期原因跟不上或者需要排产。这个周期是有固定时间的,地产订制品一般是20-30天,品牌大一点的可能需要30-45天,甚至3个月都有可能。这个期间做不了别的工序就只能停工。不等行不行?不行。要不你就别选定制,想选定制就得把这个周期计算进去。我们一般把普通住宅100平米左右的合同工期约定到3个月,洋房约定到6个月,别墅约定到1年就是基于这个原因。

4、各种理由拖欠尾款。
这个就不用细说了。总有这样的人,好歹还是关系介绍的呢。

第二部分:公司篇

装修公司是一个公司,它是以赚钱为目的的。那么这个公司的盈利手段在哪里呢?一般有这么几个方面:

1、剩余价值剥削。
设计费、现场管理费、技术工人人工费,这些都是剩余价值的剥削那内容。我有活,你有人力,双方是一种基于自愿和妥协之上的契约。这里说剩余价值剥削,其实更类似与批发价。公司为雇员和工人提供更多的工作机会而享受批发价。

2、格式预算中的计划利润。
预算书格式文件中,有一项计划利润(当然也有的直接叫管理费,而我们的管理费是单独收取的)。我们的计算方式是工程造价的10%,这个基本就是我们的纯利所在(管理费用来拉平项目管理成本)。

3、材料商回佣
前面说了,装修公司是没有返点的,那么材料回佣怎么赚呢?这个还要讲一下全包和半包。半包一般指基础装修部分,它是“基础辅材+全部人工费+部分辅材”来构成的。全包则要加上所有的瓷砖啊、地板、门、洁具卫浴、灯具、橱柜啊这些乱七八糟的。简单说,全包业主选样式就行了,半包则需要业主参与或独自完成大部分主要材料的采购。那么半包业主我们会推荐给我们的合作比较好的主材供应商,然后你成交了我自然就有回佣了。一般是业主采购成交额的10%~20%作为回佣。

4、其他自营主材、辅材
现在很多装修公司搞家居体验馆,邀请一大堆主材商来。他们成交是要交点数的。或者直接装修公司就代理某种材料产生利润。

5、二房东
拿北京X发为例,他们会先租一个场地作为他们的某营业场所,然后邀请主材商进入驻场收场租。同时他们还会向设计师收取场租。一个办公桌一个月多少钱,一个办公室多少钱,所有的东西你都自备。这样就有效拉低了经营成本,然后签单了就是纯利润了。当然,这么玩期初成本是不低的。

6、其他收入
比如牛逼的装修公司是可以收取广告费的。零零碎碎不一而足。

第三部分:合同篇

装修公司签订的装修合同主要有两种,一种是国家、省市颁布的行业模板合同。一种是装修公司根据合同法及其他法律法规自拟的合同。这里面前者区别不大,会写很多补充条款来落实具体内容,后者区别就大了。
里面主要涉及的有以下几个方面:

1、装修工程的内容。
这部分明确确认装修公司都要做哪些内容,一般来说都是以“预算书所列内容为准”。这里面会有第一个文字陷阱。那么我跟你谈合同、谈预算的时候,是以实际施工为准的。理论上来讲,这里应该包括从拿到钥匙到交出钥匙这期间全部所产生的项目和费用。但是,有的不良公司就会给你设置一些陷阱,比如说这个“以预算书所列内容为准”。很多内容他不给你列出来,或者不进行说明,或者计算的数量不足,那么后期产生乙方增项就是必然的了。

2、增项权利
一般会列明是否有增项权利。比如我们工装的工程合同就是甲方提供的,我们的某个甲方要求我们的工程是“包死价”不允许有任何增项。而家装合同由于业主的不专业性和不坚定性,很可能会中途改主意,所以一般这里会留个口子,“允许乙方产生增项”,自律的装修公司会加上一条“以甲方确认过的增项单为准,不允许产生未经甲方确认的增项”。

3、工期、付款方式
这些内容只要确认好确切的付款周期、付款金额就好了。对于付款周期要注意定义工程进度阶段,因为如果仅定义日期,那么可能会导致乙方磨洋工时间进度达到二阶段,而工程进度一阶段都没完成。这样会导致业主失去部分主动权。

工期方面,注意定义起始日期、延期权利、延期责任就好。该是谁的原因产生延期就谁负责,谁负责就谁赔偿。

4、赔偿条款和法律责任
谁产生违约行为谁对另一方进行赔偿。啥情况算违约,怎么违约赔多少,写清楚就行了。

法律责任这里,要说一下格式文书里的“未尽事宜双方协商解决”之后的内容:


a.不要选“上级主管部门”、“仲裁机构”这样的。直接就写“向双方具有管辖权的人民法院诉讼解决”就好。不要选乙方所在地法院,因为如果对方注册地是外地的话,一旦起诉你要跑老远去对方所在地起诉,这就不划算了。所以,公平起见要写成“双方所在地”。

b.“双方签字/盖章后立即生效”:这个比即日生效还快。主要是避免下午签了字晚上想反悔的情况发生。

工程合同中我还会加一些知识产权条款,规定甲方提供的文件和图纸由甲方确认知识产权权利,我方不承担这里面的责任。毕竟修改权也是知识产权的一部分。而我的设计成果归我所有,你别拿去随便用。

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简单来说:
1、装修的时候一家里一个人拿主意,都想管事的话,就先内部怼明白。
2、别总惦记占便宜,占小便宜一般都得吃大亏。
3、合理催工,胡搅蛮缠解决不了问题。
4、合同格式文件有能力的话,请律师或者你觉得有能力的朋友来参阅,不满意的地方提出来,大多数都能改。本着合法、公平、权责对等的原则审条款一般就问题不大。
5、预算书要审好,有没有缺项漏项看不明白的话,让装修公司写清楚“此预算书已经包含了全部工程所需费用,未产生设计、工艺、做法、材料的变更的情况下,乙方不得有任何增项费用”就基本可以堵住大多数的增项坑了。


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